Die ECOREAL verfolgt eine Wachstumsstrategie. Was sind die Herausforderungen bei deren Umsetzung?
Cornelia von Weissenfluh: Wir setzen bei der ECOREAL auf eine ausgewogene Kombination aus disziplinierter Akquisition, wertsteigernden Entwicklungs- und Sanierungsprojekten sowie effizienter Vermarktung. Bei jeder Investition, sei es eine Massnahme im Bestand oder eine Akquisition, wird die Wirtschaftlichkeit anhand von klaren Vorgaben geprüft. Qualitative Kriterien lassen wir anhand eines internen Scores in unsere Analyse einfliessen und gleichen diesen mit dem Bestandesportfolio ab. Eine hohe Punktzahl bedeutet, dass der allfällige Zukauf zum definierten Zielportfolio 2030 beiträgt. So können wir sicherstellen, dass wir durch jede Massnahme die Qualität des Gesamtportfolios insgesamt verbessern. In einem gesättigten Markt ist übrigens auch die Positionierung auf dem Transaktionsmarkt entscheidend: Fast alle der von der ECOREAL zugekauften Liegenschaften konnten wir exklusiv und nicht im Rahmen eines Bieterverfahrens akquirieren. Die Reputation der ECOREAL als verlässliche und starke Transaktionspartnerin ist der Grund dafür.
Der Immobilienmarkt ist seit mehr als zwei Jahrzehnten stabil und hoch attraktiv. Bleibt das so?
Cornelia von Weissenfluh: In den vergangenen Jahren haben diverse Treiber für den Boom an den Immobilienmärkten gesorgt: die tiefen Zinsen, die Angebotsknappheit und die Zuwanderung sowie Individualisierungstendenzen beim Wohnen. Vor diesem Hintergrund galten Immobilien quasi als Bond-Ersatz, welche stabile Cashflows lieferten. Der Immobilienmarkt bleibt meines Erachtens weiterhin attraktiv, allerdings wird man im Gegensatz zu den vergangenen Jahren nicht mehr automatisch vom Markt getragen. Die geopolitische Unsicherheit und das Inflationsrisiko, tendenziell steigende Zinsen sowie die Zunahme regulatorischer Vorgaben beeinflussen die weitere Entwicklung des Markts. Wir erwarten eine deutlich stärkere Differenzierung zwischen einzelnen Standorten, Nutzungsarten und Segmenten. Ein aktives Management des Portfolios ist wichtiger denn je.
Thomas Gürber, für welche Objekte interessieren Sie sich als Portfolio Manager Transaction bei der ECOREAL?
Thomas Gürber: Grundsätzlich prüfen wir sowohl Wohn- als auch Gewerbeliegenschaften, die Tendenz geht im aktuellen Umfeld aber klar Richtung kommerzielle Flächen. Während sich der Wettbewerb stark auf Wohnliegenschaften konzentriert, schauen wir verstärkt dorthin, wo sich noch ansprechende Renditen erzielen lassen. Der Grund liegt im aktuellen Marktumfeld. Der anhaltend hohe Investitionsdruck der institutionellen Anleger treibt die Preise – allen voran bei Wohnliegenschaften – immer weiter nach oben und drückt die Renditen. Das heisst nicht, dass Wohnen für uns kein Thema mehr ist – im Wohnsegment setzen wir aber vermehrt auf Entwicklungsprojekte, bei denen wir früh einsteigen und die Wertschöpfung selbst mitgestalten können, statt teuer zuzukaufen.
Und wie sieht der Steckbrief einer idealen Liegenschaft aus?
Thomas Gürber: Konkret suchen wir Bestandesliegenschaften mit Wohn- und Gewerbenutzung ab CHF 15 Mio. sowie Entwicklungsliegenschaften – vom erschlossenen Bauland bis zum schlüsselfertigen Projekt – ab rund CHF 25 Mio., bei Gewerbeobjekten mit entsprechender Vorvermietung. Geografisch fokussieren wir auf B-Lagen und gut erschlossene C-Lagen in der Deutschschweiz – mit Schwerpunkt Zentralschweiz – sowie in der Genferseeregion.
Joséphine Zürcher, Sie verantworten das Thema Nachhaltigkeit bei der ECOREAL. Ist das Thema gekommen, um zu bleiben, oder verliert es an Bedeutung?
Joséphine Zürcher: Nachhaltigkeit ist aus unserer Sicht kein abflachender Trend, sondern ein langfristiger Transformationsprozess der Immobilienbranche. Was sich in der Schweiz aktuell verändert, ist weniger die Relevanz des Themas als vielmehr die Art und Weise, wie Nachhaltigkeit bewertet und umgesetzt wird. Die Diskussion rund um ESG ist dabei deutlich pragmatischer geworden. Im Vordergrund stehen heute weniger Ratings und Labels als konkrete Massnahmen mit messbarem Nutzen für die Qualität und den Werterhalt des Portfolios. Die ECOREAL versteht Nachhaltigkeit deshalb als integralen Bestandteil ihrer langfristigen Strategie. Unsere strategischen Stossrichtungen sind unverändert, nämlich die Dekarbonisierung des Portfolios, ein bewusster Umgang mit Ressourcen, wirtschaftliche Resilienz sowie eine transparente und verantwortungsvolle Governance.
Ist es möglich, in einem Portfolio auch die soziale Nachhaltigkeit zu stärken und wenn ja, wie?
Joséphine Zürcher: Die soziale Nachhaltigkeit gewinnt im Immobilienbereich klar an Bedeutung. Diese kann beispielsweise durch bezahlbaren Wohnraum, attraktive und sichere Aussenräume, eine gute Anbindung an die Infrastruktur, barrierefreie Zugänge, die Förderung von Gemeinschaft und Aufenthaltsqualität sowie durch eine nachhaltige Quartierentwicklung gestärkt werden. Für die ECOREAL bedeutet soziale Nachhaltigkeit letztlich, Immobilien und Lebensräume zu schaffen, die langfristig lebenswert und resilient sind und den Bedürfnissen heutiger und künftiger Nutzerinnen und Nutzer entsprechen.